Рубрика: Актуальное интервью

 

Земельный кодекс РФ, безусловно, внес существенные изменения с 1 марта 2015 года. Но в «системе прав» радикальных изменений не произошло. «С этой системой прав мы работали и продолжаем работать», — рассказывает Елена Александровна КАЦ, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю, к.ю.н.

 

 

—  Елена Александровна, какие права сегодня есть у физических лиц?

— Самый распространенный вид права — это собственность, и каких-либо серьезных изменений правомочия собственника не претерпели, если не говорить о новом порядке изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Новый Земельный кодекс РФ исключил из системы прав главы и статьи о порядке предоставления и возможности нахождения земельных участков на праве пожизненно наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования у физических лиц. Вместе с тем в ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении ЗК РФ) внесены изменения, предусматривающие правило о сохранении за правообладателями — физическими лицами указанных видов прав. То есть если гражданин владеет земельным участком на данном виде права или оно перешло к нему по наследству, он может переоформить данный земельный участок в собственность.

Также если земельный участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ для ведения личного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, и в правоустанавливающем документе не указан вид права или невозможно определить его вид, то такой земельный участок считается предоставленным на праве собственности. В этом случае вы можете прийти в регистрирующий орган с необходимыми для госрегистрации права на данный участок документами.

Также земельные участки предоставляются гражданам на праве аренды, и в установленных законом случаях — в безвозмездное пользование.

— Как оформить право на земельный участок в упрощенном порядке?

— Эта процедура прописана в ст. 25.2 Закона о регистрации. Если у вас в полученных до введения в действие Земельного кодекса РФ документах (т. е. до 30.10.2001) прямо указано, что земельный участок предоставлен в собственность, то можете не волноваться. Если же написано, что земельный участок предоставлен вам на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, мы рекомендуем прийти в Росреестр и оформить документы о праве собственности.

При чем речь идет о любых актах, свидетельствах о предоставлении прав на земельный участок, изданных в 90-х гг. О правах на земельный участок свидетельствует в том числе выписка из похозяйственной книги, выдаваемая органом местного самоуправления (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства). Все эти документы являются основанием для регистрации права.

В рамках «дачной амнистии» есть еще одна уникальная возможность. Если вы стали собственником жилого дома по наследству, но у вашего наследодателя не было никаких документов на землю, то в этом случае ваше право на земельный участок под данным жилым домом может быть зарегистрировано на основании правоустанавливающих документов на жилой дом и документов любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

То есть, вы вступили в наследство, и других документов, кроме свидетельства о праве на наследство на этот жилой дом, у вас нет. Вам достаточно к свидетельству о праве на наследство на жилой дом приложить любой из документов прежнего собственника (не обязательно наследодателя!), который бы свидетельствовал о праве на земельный участок. Это могут быть любые документы: договоры о застройке территории, акты об отводе земельных участков для строительства жилого дома и др.

— Как можно получить земельный участок в аренду?

— В аренду земельные участки предоставляются гражданам, как резидентам, так и нерезидентам — иностранным гражданам или лицам без гражданства: у них не может быть земельных участков на праве собственности.

Предоставление в аренду земельных участков из государственной или муниципальной собственности осуществляется на торгах и без проведения торгов, за плату и бесплатно.

Хочу обратить внимание на новшество: новым Земельным кодексом РФ установлена обязанность правообладателя здания, сооружения или помещения в нем подписать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если такой договор направлен органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками.

При этом также закреплена обязанность органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, обращаться в суд с заявлением о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить такой договор в случае, если изначально заявление о заключении такого договора подано одним из правообладателей, а остальные или некоторые из них отказались от его подписания в добровольном порядке.

Также предусмотрено право органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, обращаться в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в случае, если ни один из правообладателей здания, сооружения или помещений в них не обратился с соответствующим заявлением.

Что касается нормы Земельного кодекса РФ об исключении преимущественных прав арендатора на заключение договора аренды на новый срок, то в судебной практике давно сложился подход, при котором земельные участки должны предоставляться в аренду только на торгах, и то преимущественное право, которое было у прежнего арендатора, полностью исключено.

— Как быть без преимущественного права?

— Следует отметить, что еще постановлением Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 было заложено, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, и до 1 марта 2015 года с учетом сложившейся судебной практики, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, не всегда был способен реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Сегодня в определенных случаях установлена возможность заключения нового договора аренды без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды (см. ст. 39.6 п. 3). Так, граждане и юрлица, которые являются арендаторами земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют право на заключение нового договора без проведения торгов в двух случаях: если земельный участок был предоставлен гражданину или юрлицу в аренду без проведения торгов, или земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства. Условия реализации этого права определяются ст. 39.6 п. 4.

— Давайте рассмотрим такую ситуацию. Был договор аренды, заключенный до 1 марта 2015 года, срок его действия истекал 1 марта 2015 года. Возможно ли применение норм Гражданского кодекса о том, что договор  считается возобновленным на неопределенный срок?

— Возможно, и они будут расторгаться по правилам, установленным ст. 621 ГК РФ (нужно уведомить при аренде недвижимого имущества за три месяца). Вместе с тем нельзя говорить о том, что к таким договорам могут быть заключены дополнительные соглашения о продлении срока.

— Нужно ли специально что-то делать, если в ЕГРП есть запись о таком договоре? Такой договор считается автоматически расторгнутым или нужно вносить в ЕГРП?

— Предлагаю обратиться к письму Минэкономразвития, где сказано: поскольку утрачено преимущественное право на заключение договора на новый срок и заключение допсоглашения невозможно даже к возобновленному договору, то наличие самой записи в ЕГРП о вашем договоре аренды не подтверждает наличие договорных отношений по предоставлению в аренду такого земельного участка. То есть дальнейшее продление арендных отношений возможно в рамках нового договора аренды, заключаемого по новым правилам Земельного кодекса. Если ваш договор никак не расторгнут, по ст. 621 ГК РФ он возобновляется на неопределенный срок. Но распорядиться этим имуществом будет затруднительно, потому что у вас потребуют документ, подтверждающий продление срока.

— Что касается земельных участков, являющихся общим имуществом многоквартирного дома, какие сложности здесь есть?

— Сегодня все больше набирает силу эта возможность оформления права на земельный участок: многие собственники жилых помещений в многоквартирных домах активно приступили к оформлению земельных участков на общее имущество многоквартирного дома. Но особый статус такого земельного участка не многими осознан. 

Особенно хотелось бы обратить внимание собственников двухквартирных жилых домов. По действующему сегодня законодательству жилой дом, состоящий из двух квартир — это многоквартирный дом. Собственники таких двухквартирных домов оформляют земельный участок как общее имущество многоквартирного дома, полагая, что они становятся его индивидуальными собственниками.

Однако статус общего имущества как раз иной: все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе и земельным участком — только сообща. При этом собственникам квартир земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на него пропорциональна размеру общей площади помещения собственника. И самое главное, доля в праве общей собственности на земельный участок как на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение: отдельно распорядиться земельным участком без распоряжения помещением невозможно.

Таким образом, земельный участок приобретает статус общего имущества многоквартирного дома и считается предназначенным для обслуживания многоквартирного дома, а размещение на нем каких-либо объектов, не связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома, безусловно, у других собственников может вызывать вопросы.

— И есть какой-нибудь выход?

— Ранее действующее законодательство предусматривало, и мы имеем такие факты,  возможность оформления земельных участков под каждой квартирой. И граждане находят под своими квартирами ранее оформленные документы, и сотрудники Росреестра продолжают регистрировать право на земельные участки под такими квартирами (поскольку это ранее предоставленные земельные участки).

Рекомендую, прежде чем принять решение о том, как оформить земельный участок, попытаться найти ранее выданные документы и выяснить, оформлялся ли земельный участок под такими квартирами в индивидуальную собственность. Только после того как будут отправлены все запросы в архив, в государственный фонд данных, хранящий сведения о предоставлении земельных участков, можно принимать решение и оформлять земельный участок как общее имущество собственников многоквартирного дома.

— Елена Александровна, какое значение имеет КонсультантПлюс в работе Росреестра?

— Наше Управление пробовало разные правовые системы, но, безусловно, самой удобной из них всегда был и есть КонсультантПлюс. Спасибо компании «ИСКРА» за то, что вы действительно нацелены на пользователей. Отдельная благодарность экспертам «Линии консультаций» за оперативную помощь.

 

 

 

Кто имеет право бесплатно получить участок после 1 марта 2015 года*

 

Категории граждан	Вид участка	Правила оформления
Члены садовых, огородных, дачных товариществ и кооперативов независимо от даты их вступления в члены объединения	Неприватизированные земли дачного объединения, предоставленные ему до вступления в силу поправок в Земельный кодекс (до 1 марта 2015 г.)	В собственность. Правило действует только до 31 декабря 2020 года
Специалисты (агрономы, врачи, учителя, работники бюджетных сфер), работающие в малонаселенных районах	Участки для индивидуального жилищного строительства или подсобного хозяйства	В безвозмездное пользование на срок до шести лет. Если участок используется по назначению в течение пяти лет, работник имеет право оформить его в собственность
Лица, желающие вести фермерское хозяйство в малонаселенных районах	Специальные участки под данный вид деятельности	В безвозмездное пользование на срок до шести лет. Если участок используется по назначению в течение пяти лет, работник имеет право оформить его в собственность
Многодетные семьи с тремя и более детьми	В соответствии с региональными законами	В собственность

 

*См. ст. 39.5 Земельного кодекса РФ