Арендатор предъявил убытки за затопленный товар. При этом по ст. 612 ГК РФ просит соразмерно уменьшить арендную плату за один месяц. Арендодатель устранил недостатки помещения. Убытки возмещены. Может ли в таком случае арендатор претендовать на соразмерное уменьшение арендной платы и как определить данную соразмерность?

Ответ: Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

ст. 612, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) { КонсультантПлюс }

Арендатор вправе реализовать только одно из правомочий, предусмотренных ст. 612 ГК РФ (безвозмездное устранение недостатков имущества; соразмерное уменьшения арендной платы; возмещение расходов на устранение недостатков имущества; удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы, с предварительным уведомлением об этом арендодателя; досрочное расторжение договора).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 по делу N А56-83494/2014

"...Общество направило предпринимателям письмо от 24.11.2014 N 21/11 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и выплатить 8 571 741 руб. 02 коп. убытков в связи с предоставлением непригодного для использования помещения.

Предпринимателями в адрес общества направлено письмо от 08.12.2014 N 01/12 с требованием погасить 2 354 418 руб. задолженности по договору: 2 188 000 руб. задолженности по арендной плате за октябрь, ноябрь и декабрь 2014 года и 166 418 руб. неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за пользование помещением.

Суд счел несостоятельным довод общества о невозможности использования части помещений по назначению. При этом суд сослался на то, что арендатор принял помещение во владение и пользование без замечаний, вносил плату за пользование всем помещением, и сделал вывод о том, что выявленные недостатки не относятся к тем недостаткам, за которые в силу закона отвечает арендодатель. Суд посчитал, что общество не доказало неосновательное обогащение предпринимателей, и отказал в удовлетворении встречного иска.

Установив, что общество не соблюдало условия договора о перечислении арендной платы, суд, проверив представленный предпринимателями расчет задолженности и пеней, удовлетворил первоначальный иск.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Кроме того, следует учесть, что общество осуществило один из способов защиты своего права, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, сославшись на обнаружение недостатков имущества, направило арендодателям требование о досрочном расторжении договора, после чего договор был расторгнут по соглашению сторон. Соответственно, общество, исчерпав свои права в предоставленном ему законом объеме, утратило право требовать уменьшения арендной платы.

Таким образом, суды сделали соответствующий установленным по делу обстоятельствам вывод о том, что неосновательного обогащения на стороне предпринимателей за счет общества не возникло..."

Источник: Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения { КонсультантПлюс }

Позиции судов по вопросу определения соразмерности уменьшения арендной платы:

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса.

По смыслу данных норм закона основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

Суд полно, объективно и всесторонне исследовал представленные сторонами доказательства, учел время (срок), характер (степень) ухудшения, а также уровень снижения полезных свойств объекта аренды и правомерно счел возможным уменьшить размер арендных платежей за период с 01.06.2008 по 30.11.2008 на 270 000 рублей.

В соответствии с нормами статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, если иное не предусмотрено законом, то арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.

Между тем, уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом.

Данная информация содержится в документах из Информационных Банков:
«Арбитражный суд Северо-Западного округа», «Арбитражный суд Волго-Вятского округа», «Арбитражный суд Московского округа».

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 по делу N А56-83494/2014 { КонсультантПлюс }

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу N А43-31878/2008-17-714 { КонсультантПлюс }

Постановление ФАС Московского округа от 25.07.2014 N Ф05-9636/13 по делу N А41-53217/12 { КонсультантПлюс }


Подготовлено на основе материалов СПС Консультант Плюс.
Нет КонсультантПлюс? Закажите полную версию документа!


Отправляя форму, Вы принимаете Cоглашение и подтверждаете Ваше Согласие на обработку персональных данных.