ОТВЕТ: Вывод из судебной практики: Арендодатель не вправе после прекращения договора уклоняться от приемки объекта аренды, ссылаясь на его ненадлежащее состояние.

Позиция Верховного суда:

наличие недостатков арендованного имущества не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества; несвоевременный возврат арендованного имущества, вызванный уклонением арендодателя от его приемки, не дает арендодателю право требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества.

{ Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016 { КонсультантПлюс } }

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2013 N Ф09-123/13 по делу N А07-12822/2012

"...Ссылаясь на то, что арендодатель уклоняется от принятия объекта аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя принять объект аренды.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, обязательство арендатора передать здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от принятия имущества.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что после прекращения договора аренды от 01.06.2007 N 31-05/6 общество уведомлением от 06.06.2012 N 732/9213 предупредило предпринимателя о намерении передать объект аренды по акту приема-передачи. Каких-либо действий по приемке указанного имущества арендодателем не было предпринято.

Поскольку доказательств невозможности принятия спорного помещения после прекращения договора аренды ответчиком в материалы дела не представлено, суды пришли к обоснованному выводу о том, что несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю вызван уклонением последнего от приемки этого имущества.

При этом суды верно отметили, что уклонение арендодателя от приемки помещения со ссылкой на отсутствие у него такой обязанности до исполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе по устранению недостатков помещения, возникших по вине арендатора, является незаконным, поскольку действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором. Неисполнение обязанностей, которые, по мнению предпринимателя, препятствуют приемке помещения, имеет иные юридические последствия.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования..."


Аналогичная судебная практика:

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.05.2017 N Ф08-2883/2017 по делу N А32-26783/2016

"...Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 06.04.2016 аренды нежилого помещения с 06.04.2015 по 31.03.2016. Арендатору предоставлялось право на отказ от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке с предупреждением арендодателя не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до предполагаемой даты расторжения или с выплатой арендодателю неустойки в размере двухмесячной арендной платы (пункт 6.8). Нежилое помещение передано обществу по акту приема-передачи от 06.04.2015. Общество 01.06.2016 направило предпринимателю соглашение от 31.05.2016 о расторжении договора аренды от 06.04.2015, которое подписано руководителем общества, в соответствии с пунктами 2, 3 которого договор считается расторгнутым с 01.06.2016, а стороны не имеют взаимных претензий, сознают и принимают последствия заключения указанного соглашения. В акте осмотра от 23.06.2016, подписанном предпринимателем, представителем общества Карпачевой О.В., представителями ООО РЭП-1 Исабековым С.Г., водителем Волченковым А.Е., представителем ООО "Апекс" Давыдовым С.М., слушателями Марсаковым А.С., Резутиной И.А., указано на то, что нежилое помещение пустует, а арендатором хозяйственная деятельность в нем не ведется.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Аналогичным образом при прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю (статья 655 Гражданского кодекса). По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснений, прекращение арендных отношений влечет обязанность арендатора по возврату в разумный срок арендованного имущества арендодателю. Порядок исполнения этой обязанности определяется положениями общей части обязательственного права либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В этом случае взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения, суды первой и апелляционной инстанции заключили о прекращении с 01.06.2016 арендных отношений путем подписания ими соглашения от 31.05.2016 о расторжении договора аренды от 06.04.2015, об освобождении обществом арендуемого нежилого помещения и об отсутствии оснований для взыскания с него судебной неустойки. Предприниматель признан уклоняющимся от принятия возвращаемого обществом нежилого помещения ввиду наличия претензий к состоянию объекта аренды. Такое уклонение препятствовало обществу исполнить обязанность арендатора по возврату объекта аренды арендодателю по акту приема-передачи. Наличие у предпринимателя претензий по состоянию нежилого помещения не могло воспрепятствовать его приемке. Названные выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также не опровергнуты доводами кассационной жалобы. Фактически последние направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса)..."

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.09.2017 N Ф09-5189/17 по делу N А76-9356/2016

"...Между обществом "Промышленная группа "Техпром" (арендодатель) и предпринимателем Волчематьевым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2014 N 01714, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в аренду нежилое здание (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации) общей площадью 672,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 3 (п. 1.1 договора).

По передаточному акту от 01.07.2014 нежилые помещения площадью 672,2 кв. м здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации) переданы арендатору.

Письмом от 10.07.2015 N 50 предприниматель Волчематьев А.Ю. уведомил общество "Промышленная группа "Техпром" об освобождении арендуемых помещений, демонтаже оборудования.

Общество "Промышленная группа "Техпром" направило в адрес предпринимателя Волчематьева А.Ю. претензию от 08.09.2015 с требованием о приведении помещения в первоначальное состояние.

Ссылаясь на наличие у ответчика в связи с неисполнением обязанности по возврату переданного в аренду по договору от 01.07.2014 N 01714 нежилого помещения задолженности по арендной плате за период с 01.08.2015, а также полагая, что в связи с неисполнением ответчиком обязанности по возврату данного помещения в надлежащем состоянии ему причинены убытки в виде предстоящих расходов по приведению помещения в первоначальное состояние, в виде разницы между неполученной арендной платой от сдачи помещения в аренду другому арендатору, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

На основании п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считает просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

По смыслу указанных норм наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360 по делу N А63-746/2014).

Принимая во внимание письмо от 10.07.2015 N 50 об освобождении арендуемых помещений и демонтаже оборудования с приложением акта приема-передачи, направленное в адрес "Промышленная группа "Техпром", руководствуясь разъяснениями п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды пришли к верному выводу о возврате арендованного имущества с момента составления данного акта и отсутствии у арендатора обязанности по оплате арендной платы за период с 01.08.2015 по 31.10.2016.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 20.11.2008 N Ф10-5394/08 по делу N А64-1528/08-8

"...В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Как указывалось выше, уведомлением N 006/2306 от 26.11.2007 конкурсный управляющий МУП "Сосновское" был извещен арендатором о расторжении договора аренды с 26.12.2007 и возвращении арендованного имущества арендодателю.

Данные действия ОАО "Тамбовская сетевая компания" соответствуют вышеуказанным нормам гражданского законодательства, обычаям делового оборота.

При этом, как правомерно отмечено судебными инстанциями, возможность отказа арендодателя от приемки переданного в аренду имущества, в связи с истечением срока или расторжением договора, глава 34 ГК РФ, регулирующая арендные правоотношения сторон, не предусматривает.

Довод ответчика о ненадлежащем состоянии имущества, подлежащего возврату, не может быть принят во внимание, так как данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии сданного в аренду имущества. При наличии достаточных данных об ухудшении арендатором состояния имущества, арендодатель не лишен возможности реализовать свои права путем предъявления связанных с этим требований.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает выводы судов об обязании МУП "Сосновское" принять имущество, переданное по договору аренды N 142 от 29.02.2004 обоснованными, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, нормам материального права..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда зданий и сооружений { КонсультантПлюс }

Информационные Банки:

«Решения высших судов»

Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 N 309-ЭС17-5746 по делу N А60-22251/2016 { КонсультантПлюс }

«Арбитражный суд Уральского округа»

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2013 N Ф09-123/13 по делу N А07-12822/2012 { КонсультантПлюс }

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.09.2017 N Ф09-5189/17 по делу N А76-9356/2016 { КонсультантПлюс }

«Арбитражный суд Северо-Кавказского округа»

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.05.2017 N Ф08-2883/2017 по делу N А32-26783/2016 { КонсультантПлюс }

«Арбитражный суд Центрального округа»

Постановление ФАС Центрального округа от 20.11.2008 N Ф10-5394/08 по делу N А64-1528/08-8 { КонсультантПлюс }


Подготовлено на основе материалов СПС Консультант Плюс.

Нет КонсультантПлюс? Предлагаем выбрать наиболее оптимальный комплект Системы на выгодных условиях.
Или закажите демоверсию КонсультантПлюс!


Отправляя форму, Вы принимаете Cоглашение и подтверждаете Ваше Согласие на обработку персональных данных.