... Застройщик перед сдачей объекта или инвестор после ввода в эксплуатацию объекта?

ОТВЕТ: Изначально право собственности на объект находится у застройщика или иного лица, находящегося в отношениях с инвестором, затем он обязан передать это право инвестору в соответствии с условиями инвестиционного договора, и уже когда инвестор произведет регистрацию в ЕГРП, он станет полноценным собственником объекта инвестирования.

Договор инвестирования строительства гражданским законодательством не предусмотрен. При возникновении спора суд проанализирует его содержание и квалифицирует его иначе. В частности, суд может признать его (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ):

  • гражданско-правовым договором определенного вида. По общему правилу - куплей-продажей будущей недвижимости. Однако при наличии оснований суд может посчитать, что перед ним иной договор, в частности подряда или простого товарищества;
  • смешанным договором. Например, смешанным признается договор инвестирования, по условиям которого сторона, построившая здание, имеет право в качестве оплаты получить в собственность помещения в нем (п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54);
  • непоименованным договором. К их числу суды, в частности, относят инвестиционные договоры, по которым застройщик обязуется внести в пользу публичного образования взнос на развитие социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 4606/13).

От того, как суд квалифицирует договор, будет зависеть, какие нормы будут к нему применяться и в какой момент у инвестора возникнет право собственности на построенный объект.

Обратите внимание, что если для строительства привлекаются в том числе средства граждан и оно попадает в сферу действия Закона об участии в долевом строительстве, то содержание договора, его исполнение, возникновение права собственности и прочие вопросы регулируются указанным Законом (ч. 1 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве).

Когда договор инвестирования строительства признается куплей-продажей

Если не установлено иное, суды оценивают договор инвестирования строительства именно как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Для такой квалификации нужно, чтобы в договоре были условия, согласно которым инвестор принимает на себя обязательство уплатить застройщику денежную сумму, а тот обязуется передать в собственность инвестору недвижимое имущество.

Право собственности у инвестора как у покупателя возникнет с момента его регистрации в ЕГРН. Стать собственником он сможет только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности и передаст имущество в собственность инвестора. Получить право собственности минуя застройщика инвестору не позволяет также и законодательство об инвестициях (п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Когда договор инвестирования строительства признается подрядом

Договор инвестирования строительства может быть признан подрядом, если по нему одна из сторон обязуется осуществить строительство на земельном участке, который предоставляет другая сторона - застройщик (см. Позицию ВС РФ, ВАС РФ).

Право собственности на построенный по такому договору объект возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРН.

Если инвестор в качестве оплаты должен получить недвижимость, стать собственником он сможет только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности и передаст имущество в собственность инвестора, поскольку в этой части к договору применяются нормы о купле-продаже (п. п. 4, 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Когда договор инвестирования строительства признается простым товариществом

Договор инвестирования строительства будет квалифицирован как договор простого товарищества, если по его условиям каждая из сторон вносит вклады с целью достижения общей цели, а именно строительства недвижимости (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Право собственности на построенный объект возникает у товарищей с момента его регистрации в ЕГРН. Порядок его приобретения зависит от того, был ли внесен земельный участок (права на него) в качестве вклада в общее дело (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Если участок был внесен, то по общему правилу он признается общей долевой собственностью товарищей. Следовательно, каждый из товарищей может зарегистрировать свое первичное право собственности на возведенные объекты. Однако учтите, что для этого необходимо, чтобы общая долевая собственность на участок была зарегистрирована в ЕГРН.

Информационный банк:

«Юридическая пресса»

Вопрос: Когда у инвестора возникает право собственности на вновь возводимый (строящийся) объект недвижимости по инвестиционному договору? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019) { КонсультантПлюс }

Готовое решение: Как условия договора инвестирования строительства влияют на его квалификацию судом и на что обратить внимание при его составлении (КонсультантПлюс, 2019) { КонсультантПлюс }



Подготовлено на основе материалов СПС Консультант Плюс.
Нет КонсультантПлюс? Закажите полную версию документа!


Отправляя форму, Вы принимаете Cоглашение и подтверждаете Ваше Согласие на обработку персональных данных.