Рубрика: РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ И КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

04.10.18 в 16:35

Ведущая рубрики:
Елена КАЦ,
начальник отдела правового обеспечения
Управления Росреестра по Красноярскому краю,
к.ю.н.


Хочу жить в своем доме!

Строительство собственного дома на участке – это отличный способ решения жилищных проблем: можно использовать материнский капитал, можно в своем темпе возводить объект и круглый год наслаждаться природой!

Однако важно заранее учесть, что такое индивидуальные жилые дома (далее – ИЖС), как правильно оформить права на них, потому что с 04.08.2018 г. вступили в действие нормы нового Федерального закона от 03.08.2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 340-ФЗ), существенно упростившие процедуру оформления прав на ИЖС .


О понятии ИЖС

Под ИЖС теперь понимается отдельно стоящее здание:

  • с количеством надземных этажей не более чем три;
  • высотой не более 20 метров;
  • состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
  • не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Такое определение позволяет нам сделать несколько важных выводов.

Во-первых, правообладателю становится понятным, каким должен быть его объект, чтобы его можно было отнести к категории ИЖС. Поэтому если принадлежащий объект имеет больше чем три надземных этажа либо высоту 20,2 метра – это уже не ИЖС.

Во-вторых, раз и навсегда поставлена точка в вопросе о возможности раздела ИЖС, поскольку заинтересованные лица, зарегистрировав права на ИЖС, пытались разделить его на квартиры. Такой раздел невозможен, что полностью согласуется с нормами Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 7 ст. 41).


От разрешения на строительство к уведомлению

В соответствии с новыми положениями закона для возведения ИЖС не требуется подготовка проектной документации (застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации), а также получение разрешения на строительство.

Теперь застройщик подает (направляет) в уполномоченный орган местного самоуправления (далее – уполномоченный орган) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта. При этом установлено, что правоустанавливающие документы на земельный участок, являющиеся приложением к такому уведомлению, могут быть запрошены в порядке межведомственного взаимодействия.

В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проводит проверку соответствия указанных в уведомлении параметров ИЖС установленным требованиям и выдает заявителю уведомление о соответствии и допустимости размещения ИЖС либо о несоответствии и (или) недопустимости размещения.

Законом установлен исчерпывающий перечень оснований для выдачи уведомления о несоответствии объекта, а также определены требования к содержанию такого уведомления (п. п. 10, 11 ГрК РФ).

Данное уведомление уполномоченный орган обязан направить также в:

  • орган государственного строительного надзора;
  • орган государственного земельного надзора или орган муниципального земельного контроля;
  • орган охраны объектов культурного наследия (если строительство объекта планировалось в границах территории исторического поселения).

Ненаправление уполномоченным органом уведомления считается согласованием строительства или реконструкции ИЖС и дает право застройщику осуществить строительство такого объекта в течение 10 лет со дня направления уведомления о планируемом строительстве.

Подчеркнем самое главное. Такой порядок существенно упрощает для заинтересованных лиц процедуру строительства ИЖС, потому что теперь не требуется получать разрешение на строительство и, соответственно, готовить проектную документацию. Кроме того, значительно сокращены сроки рассмотрения органом документов застройщика, и практически констатирована невозможность отказа, если права на земельный участок оформлены и разрешенное использование земельного участка позволяет возводить на нем ИЖС.


От разрешения на ввод к уведомлению

Нормами закона предусмотрена обязанность застройщика в течение одного месяца со дня окончания строительства ИЖС подать (направить) в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства или реконструкции такого объекта.

В качестве приложений к такому заявлению представляются:

  • квитанция об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации права;
  • технический план ИЖС;
  • соглашение об определении долей в праве общей долевой собственности на ИЖС в случае, если земельный участок, на котором расположен такой объект, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение 7 рабочих дней уполномоченный орган проводит проверку соблюдения при строительстве установленных законом требований и направляет застройщику уведомление о соответствии/несоответствии построенного или реконструированного ИЖС требованиям законодательства.

Копия данного уведомления направляется уполномоченным органом в:

  • орган государственного строительного надзора;
  • орган государственного земельного надзора или орган муниципального земельного контроля;
  • орган охраны объектов культурного наследия (если строительство объекта планировалось в границах территории исторического поселения).

В орган регистрации прав в срок не позднее 7 рабочих дней уполномоченный орган обязан направить:

  • заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав с приложением:
  • уведомления об окончании строительства или реконструкции ИЖС;
  • технического плана;
  • соглашения об определении долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные ИЖС в случае, предусмотренном законом.

Кроме того, новыми положениями Закона о регистрации предусмотрены требования к техническому плану ИЖС (садового дома), который должен подготавливаться на основании:

  • декларации, предусмотренной ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации;
  • уведомления застройщика о планируемых строительстве или реконструкции ИЖС;
  • уведомления о соответствии ИЖС установленным требованиям (при наличии такого уведомления).

Указанные декларация, уведомления прилагаются к техническому плану ИЖС и являются его неотъемлемой частью.

В Закон о регистрации внесены новые основания для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. В частности, одновременная процедура будет приостановлена, если:

  • от уполномоченного органа поступило уведомление о несоответствии ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности (абз. 58 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации),
  • застройщиком в уполномоченный орган не направлено уведомление об окончании строительства или реконструкции ИЖС (абз. 59 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации).

Подводя итоги, хочу подчеркнуть, что теперь лицо, построившее ИЖС, не должно обращаться в орган регистрации прав: объект будет поставлен на кадастровый учет и права на него зарегистрированы при обращении органа, на который возложена такая обязанность. Значит, без каких-либо временных затрат со стороны участников гражданского оборота, связанных с очередями в многофункциональных центрах приема документов, будет достигнут результат. Единственное требование, это подготовить пакет документов и оплатить государственную пошлину.

В заключении хочу обратить внимание тех лиц, которые уже построили дом, и ответить на вопрос, какие документы нужны в этом случае.

До 1 марта 2019 года допускается осуществление учета и регистрации на ИЖС без направления уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции указанных объектов и уведомлений об окончании строительства или реконструкции указанных объектов.

В случае, если до 4 августа 2018 года подано заявление о выдаче разрешения на строительство ИЖС, выдача такого разрешения осуществляется в соответствии со ст. 51 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до 04.08.2018 г.) и направление уведомления о планируемых строительстве или реконструкции ИЖС не требуется.

В таком случае, и если разрешение на строительство ИЖС получено до 04.08.2018 г., получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. Сведения об ИЖС, за исключением сведений о местоположении ИЖС на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной ч. 11 ст. 24 Закона о регистрации (в случае, если проектная документация не изготавливалась).