РУБРИКА: Регистрация прав и кадастровый учет

01.02.19 в 14:00

Ведущая рубрики: Елена КАЦ, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю, к.ю.н.

Снять с учета

Мы строим, сносим, перестраиваем… и нередко забываем внести необходимые изменения в наши документы. А когда к нам приходит налоговое уведомление, возмущаемся или искренне недоумеваем: как получилось, что дома уже давно нет, а налоги за него приходится платить, и всегда готовы все списать на бюрократические проволочки, возникшие между органами власти. Тем не менее, сегодня мы расскажем о существующем порядке снятия объекта недвижимого имущества с учета вне зависимости от даты его гибели.В случае гибели или уничтожения объекта недвижимости необходимо снятие такого объекта с государственного кадастрового учета, даже если это произошло десять или двадцать лет назад.

Сегодня процедура государственного кадастрового учета реализуется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) порядке.Основанием для снятия с государственного кадастрового учета и (или) прекращения государственной регистрации прав является акт обследования, подготавливаемый кадастровым инженером в результате проведения кадастровых работ.

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения объекта недвижимого имущества, с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования объекта в связи с гибелью или уничтожением. В этой связи, акт обследования – необходимый документ для снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, ведь в компетенцию ни одного органа не входит проверка объекта недвижимого имущества на местности.

Кадастровые работы с целью изготовления акта обследования выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» договора подряда на выполнение кадастровых работ.

Документами, используемыми при подготовке акта обследования и подтверждающими прекращение существования объекта недвижимости, могут являться любые документы, подтверждающие фактическое отсутствие объекта недвижимого имущества. Например, решение собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства о сносе объекта недвижимости (в случае добровольного сноса объекта), акты АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» о прекращении существования объекта, справки о пожаре и т.п. (в случае гибели объекта по причинам, не зависящим от воли собственника такого объекта). Таким образом, в случае прекращения существования объекта недвижимости запись о праве на недвижимое имущество погашается, и объект недвижимости снимается с государственного кадастрового учета на основании акта обследования и заявления о снятии с государственного кадастрового учета и прекращении права на объект недвижимого имущества.

Кто может обратиться в орган регистрации прав с заявлением о снятии объекта недвижимого имущества с государственного кадастрового учета?Во-первых, собственник объекта недвижимого имущества, прекратившего существование, если право собственности на такой объект было зарегистрировано в ЕГРН. Во-вторых, собственник земельного участка, на котором данный объект был расположен, если право собственности на объект недвижимого имущества не было зарегистрировано в ЕГРН. Кроме того, учетно-регистрационные действия также осуществляются по заявлению представителя таких лиц, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

В случае прекращения существования объекта недвижимости (многоквартирного дома) записи о праве на недвижимое имущество (квартиры) погашаются, и объект недвижимости снимается с государственного кадастрового учета на основании заявления о снятии с государственного кадастрового учета здания (многоквартирного дома), представленного одним из собственников помещения (квартиры), расположенной в многоквартирном доме. С заявлением должен быть представлен акт обследования, подтверждающий прекращение существования здания (многоквартирного дома). Документы на государственную регистрацию прав принимают многофункциональные центры.На территории Красноярского края ведет свою деятельность КГБУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» по Красноярскому краю (далее – КГБУ «МФЦ») и его структурные подразделения. Перечень подразделений КГБУ «МФЦ» опубликован на сайте в сети Интернет: http://www.24mfc.ru

Государственная пошлина за снятие объекта с государственного кадастрового учета и регистрацию прекращения права не предусмотрена. Следовательно, никаких расходов по этому поводу заинтересованное лицо не несет.

Также считаем необходимым на сегодняшний день обратить ваше внимание на изменение положений Градостроительного кодекса РФ о сносе объектов капитального строительства. Так, снос объекта капитального строительства подразумевает ликвидацию объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.

Снос объекта капитального строительства осуществляется:

- на основании решения его собственника или застройщика,

- на основании решения суда,

- на основании решения органа местного самоуправления.

В целях сноса объекта капитального строительства заинтересованное лицо обеспечивает подготовку проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства в качестве самостоятельного документа. Подготовка данного проекта не требуется в случае сноса следующих объектов:

- гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,

- жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, расположенных на садовом земельном участке,

- строений и сооружений вспомогательного использования,

- объектов индивидуального жилищного строительства,

- объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта, реконструкции объекта.

Одновременно в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта направляется уведомление о планируемом сносе. Данный орган в течение 7 рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку документов, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора.После завершения сноса объекта капитального строительства заинтересованное лицо подает в орган местного самоуправления уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства.В настоящее время законодателем не установлены ответственность и последствия неисполнения заинтересованным лицом данных требований. Вместе с тем, полагаем необходимым информировать о необходимости соблюдения порядка сноса объектов капитального строительства, установленного Градостроительным кодексом РФ, в целях избежания возможных негативных последствий.

Кроме того, запись о праве на недвижимое имущество может быть погашена и объект недвижимости снят с государственного кадастрового учета на основании решения суда, вступившего в законную силу, которым установлен факт гибели (уничтожения) объекта недвижимости.

Нюанс: при наличии в ЕГРН записи об ипотеке объекта недвижимости, прекратившего существование, регистрационная запись об ипотеке на объект недвижимости, прекративший существование в связи с его уничтожением (гибелью), погашается самостоятельно органом регистрации прав без представления отдельного заявления при внесении в ЕГРН соответствующих записей о снятии с государственного кадастрового учета данного объекта недвижимого имущества и о прекращении права собственности на него.

В заключении хотелось бы несколько слов сказать о порядке исключения из ЕГРН сведений об объектах, не являющихся объектами недвижимого имущества, и обратить ваше внимание на последнюю практику Верховного Суда РФ по снятию с государственного кадастрового учета и исключению из ЕГРН сведений о том, что объект не является объектом недвижимого имущества [1].

Верховный Суд РФ подчеркнул, во-первых, право органа регистрации оценивать наличие у объекта признаков недвижимого имущества.Кроме того, Верховным Судом РФ закреплена правовая позиция о правомерности отказа органа регистрации в постановке на государственный кадастровый учет объекта, не обладающего признаками недвижимой вещи, поскольку законодательство РФ не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.Таким образом, у объекта должно быть подтверждено наличие признаков недвижимости, в противном случае внесение в ЕГРН сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью, признается незаконным.

Во-вторых, снятие с государственного кадастрового учета и прекращение прав в отношении объекта недвижимости ввиду того, что объект не является объектом недвижимого имущества, Федеральным законом № 218-ФЗ не предусмотрено.Вместе с тем, подход, мотивированный отсутствием оснований для снятия с кадастрового учета объекта, ранее поставленного на учет, без должной правовой экспертизы и проверки наличия у объекта признаков недвижимости, нарушает принцип достоверности сведений ЕГРН и не может в связи с этим быть признан обоснованным.В связи с чем, если в отношении объекта был осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество, которым он не является, правообладатель такого объекта вправе обратиться с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета и прекращении права на объект с приложением акта обследования.

Последнее не является установленной догмой и Росреестром в связи с определением Верховного Суда РФ от 20.12.2018 г. по делу № 310-ЭС18-13357 еще будет выработан порядок снятия с учета таких объектов.

[1] Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2018 г. по делу № 310-ЭС18-13357.