О подписании договора управления МКД председателем совета дома

04.09.19 в 16:32


РУБРИКА ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

В настоящей статье рассмотрим правомерность подписания договора управления МКД председателем совета МКД, полномочия которого подтверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Все о подписании договора управления МКД председателем совета дома

Договор управления – основной документ, регулирующий отношения между собственниками помещений в МКД и организацией, на которую возложена обязанность управлять домом и общим имуществом за плату. Если на общем собрании собственники выбрали способом управления домом специализированную организацию, то они заключают с УО договор управления многоквартирным домом. Договор управления – это договор, который заключается между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией. УО по заданию собственников, ТСЖ или ЖК в течение срока действия договора обязана за плату оказывать услуги и проводить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома. Также по договору управления УО должна обеспечивать готовность внутридомовых инженерных систем к оказанию коммунальных услуг и предоставлять коммунальные услуги, если это оговорено в ДУ (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Стороной договора с управляющей организацией выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Собрать столько подписей на практике бывает трудно, особенно если дом большой. В таком случае можно воспользоваться п. 3 ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ. Эта норма дает одному человеку – председателю совета многоквартирного дома – право на основании доверенности, выданной собственниками, заключить на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления многоквартирным домом.

Передача полномочий на подписание договора управления многоквартирным домом

1.1. В Жилищном кодексе РФ и других нормативных актах не содержатся положения о том, что собственники помещений в многоквартирном доме не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме (либо иное лицо) подписать от их имени договор управления с управляющей организацией, а также о том, что собственники помещений в многоквартирном доме должны лично заключать договор управления.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Действующее законодательство не содержит правовых норм, ограничивающих собственника помещения в многоквартирном доме в праве уполномочить какое-либо лицо на подписание договора управления многоквартирным домом. Вместе с тем из части 1 статьи 162 ЖК РФ не следует запрет на заключение договора управления от имени собственника помещения в многоквартирном доме лицом, уполномоченным на заключение такого договора собственником помещения.

1.2. В соответствии с пунктом 1 статьи 185 ГК РФ следует, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Согласно пункту 4 статьи 185 ГК РФ правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. В пункте 125 Постановления ВС РФ от 23.06.15 г. № 25 разъяснено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Действующим законодательством не установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не вправе уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от их имени договор управления с управляющей организацией. При этом из действующего гражданского и жилищного законодательства также не следует, что такой собственник помещения в многоквартирном доме при подписании договора управления может действовать от имени собственников помещений в данном доме только на основании отдельной доверенности в письменной форме. Указание в решении собрания собственников помещений в многоквартирном доме на полномочия лица (в том числе собственника помещения в многоквартирном доме) подписать договор управления многоквартирным домом от имени собственников помещений в данном многоквартирном доме существу жилищных правоотношений не противоречит. Таким образом, законодатель наделил специальными полномочиями на подписание договоров управления от имени собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома лицо, занимающее должность председателя совета многоквартирного дома.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.18 г. № 304-КГ18-15975, Постановлении Арбитражного суда Северо-западного округа от 29.03.18 г. по делу № А05-3279/17, Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.05.19 г. по делу № А53-23697/2018, Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.18 г. по делу № А28-3143/18, Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.17 г. по делу № А60-37751/16, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.19 г. по делу № А53-29262/2018, Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.19 г. по делу № А32-42423/2018.

Выводы

Договор управления МКД в случае его подписания избранным председателем совета дома с предоставлением ему права на подписание этого договора собственниками помещений в МКД, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, в силу статьи 185 ГК РФ, п. 125 Постановления ВС РФ от 23.06.15 г. № 25 соответствует статье 161 ЖК РФ. Рекомендуем в преамбуле договора управления МКД указывать на то, что стороной по договору выступают именно собственники МКД, а не председатель совета дома.

Виктор Колесников, юрист, генеральный директор ООО УК «ФЛЭТ» (г. Красноярск)


Материал предоставлен редакцией
газеты «Правовое обозрение»