Заключение договора аренды нежилого помещения

19.10.12 в 11:13

Дата составления дайджеста - 19.10.2012.

При заключении договора аренды нежилого помещения возникает множество правовых вопросов (связанных в частности с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок, с арендой муниципального имущества, с взысканием денежных средств по договору аренды нежилого помещения) от решения которых зависит правильность заключения, исполнения договора аренды и возможность реализации заложенных в договоре потенциальных правовых рисков. 
Рассмотрим подробнее наиболее интересные аспекты (в том числе судебной практики), на которые следует обращать внимание при заключении договора аренды нежилого помещения. 
I.Статьей 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Реализация вышеназванного права возможна только при одновременном наличии следующих условий: 
a.- если арендатор уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, что в частности подтверждается следующей практикой: 
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 
b.если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок, при этом существенность нарушения не влияет на решение вопроса о его добросовестности, что в частности подтверждается следующей практикой: 
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2007 по делу N А56-8467/2006 
Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10 по делу N А41-4549/09 
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2010 по делу N А21-4756/2009 
Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1362/10 по делу N А09-10483/09 
Также необходимо заметить, что преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, предусмотренном статьей 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор (абзац 2 пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). 
Однако следует учесть, что преимущественное право действует только в отношении имущества, которое было объектом истекшего договора, что в частности подтверждается следующей практикой: 
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3 
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 по делу N А56-5285/2007 
Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2012 N Ф09-3986/12 по делу N А07-10769/11 
II.Интересна ситуация, когда объектом аренды является государственное или муниципальное имущество. В определенных законом случаях договор аренды такого имущества может заключаться только по результатам торгов - конкурсов или аукционов (пункт 1 и пункт статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьи 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статья 74 Лесного кодекса РФ). Заключение такого договора на новый срок по истечении срока его действия или его продление также возможны только путем проведения торгов, в противном случае договор или соглашение о продлении будут ничтожными (абзац 2 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). В то же время Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлены случаи, в которых договор аренды, заключаемый только по результатам торгов, может быть заключен на новый срок без их проведения. Так частью 4 статьи 53вышеназванного нормативного акта установлено что арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства может заключить договор аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов, что в частности подтверждается следующей практикой: 
1.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.06.2012 по делу N А13-6714/2011 
2.Постановление ФАС Московского округа от 09.06.2012 по делу N А41-38585/11 
3.Постановление ФАС Московского округа от 07.06.2012 по делу N А40-86361/11-72-548 

Арендная плата по договору аренды нежилого помещения: 
1. Вопрос: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения, предусматривающий право арендатора на проведение реконструкции помещения для собственных нужд. Через неделю после подписания договора арендатор узнал, что указанное помещение относится к объектам гражданской обороны, и потребовал уменьшить размер арендной платы. Правомерно ли требование арендатора? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) 
2. Вопрос: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения площадью 70 кв. м. Адрес здания, в котором находится помещение, указан в акте приема-передачи. Договор расторгнут по инициативе арендодателя. После прекращения договора арендатор помещение не освободил, арендную плату вносить прекратил. Вправе ли арендодатель требовать взыскания договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) 
3. Вопрос: Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения. Акт приема-передачи сторонами не был составлен, ключи арендатору не передавались, однако в помещениях находится имущество арендатора. Вправе ли арендодатель требовать внесения арендной платы? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) 
4. Вопрос: Предприниматель (арендатор) и общество (арендодатель) в январе 2007 г. заключили договор аренды нежилого помещения на три года. Право собственности на указанное помещение по договору купли-продажи перешло обществу в феврале 2007 г. В марте 2007 г. договор аренды был зарегистрирован. После окончания срока действия договора предприниматель продолжал пользоваться помещением без возражений арендодателя. Вправе ли арендодатель требовать расторжения договора за нарушение предпринимателем сроков внесения арендной платы? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) 
5. Вопрос: Между ОАО (арендодатель) и ООО (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. Арендатор в течение длительного времени не вносил арендные платежи, в результате чего возник долг в сумме 500 тыс. руб. В счет его погашения стороны заключили соглашение об отступном, по которому арендатор обязался передать арендодателю товар на сумму 100 тыс. руб. Будет ли задолженность арендатора по арендной плате прекращена полностью или лишь на сумму, на которую был передан товар? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) 

Момент заключения договора аренды нежилого помещения: 
1. Вопрос: Стороны подписали договор аренды нежилого помещения на неопределенный срок. С какого момента данный договор будет считаться заключенным? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) { КонсультантПлюс } 
2. Вопрос: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Они индивидуализировали объект аренды, указав площадь помещения (90 кв. м) и адрес здания, в котором находится данное помещение. Арендатор с согласия арендодателя передал помещение по договору субаренды. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности по указанному в договоре аренды адресу находятся три помещения площадью по 90 кв. м каждое. Можно ли считать договор субаренды заключенным? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) 
3. Вопрос: Возможно ли заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строительство которого не завершено? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) 

Аренда муниципального имущества: 1. Вопрос: Были проведены торги на право заключения договора аренды муниципального имущества (недвижимости) на два года. После окончания договора ни одна из сторон не заявила об отказе от его продолжения, и договор был продлен на неопределенный срок. В дальнейшем арендатор обратился к муниципальному органу власти с предложением заключить новый договор на определенный срок. Можно ли заключить такой договор без проведения торгов? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) 

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок: 
1. Вопрос: Между организациями заключен договор аренды здания на 11 месяцев. За месяц (данный вопрос в договоре не оговаривался) до окончания срока аренды арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить новый договор, но не с даты, следующей за датой окончания срока договора, а через 3 месяца после этого. Арендодатель отказал. Через 10 дней после истечения срока договора аренды в отношении здания был заключен новый договор аренды с предпринимателем на 11 месяцев. Вправе ли бывший арендатор по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по договору между арендодателем и индивидуальным предпринимателем и возмещения убытков либо только возмещения таких убытков? (Консультация эксперта, Счетная палата РФ, 2012) 

Судебная практика: 
Взыскание денежных средств по договору аренды нежилого помещения: 
Суды общей юрисдикции: 
1. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 18.09.2012 по делу N 33-17709/12 
2. Апелляционное определение Самарского областного суда от 12.09.2012 N 33-8526/2012 
3. Определение Ленинградского областного суда от 29.08.2012 N 33-3984/2012 
4. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.08.2012 N 11001 
5. Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 17.08.2012 по делу N 33-7755 
6. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 16.08.2012 по делу N 33-16259/12 
7. Апелляционное определение Самарского областного суда от 07.08.2012 по делу N 33-7278/2012 
8. Апелляционное определение Липецкого областного суда от 04.07.2012 по делу N 33-1467-2012 
9. Апелляционное определение Тульского областного суда от 17.05.2012 по делу N 33-1238 

Арбитражные суды: 
1. Определение ВАС РФ от 30.06.2011 N ВАС-5607/11 по делу N А40-25893/10-3-196 
2. Определение ВАС РФ от 20.09.2012 N ВАС-11955/12 по делу N А76-11050/2011 
3. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.02.2011 по делу N А43-18519/2010 
4. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.02.2011 по делу N А78-5507/2010 
5. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.06.2012 N Ф03-2223/2012 по делу N А51-3606/2011 
6. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.02.2012 по делу N А70-7375/2011 
7. Постановление ФАС Московского округа от 13.09.2012 по делу N А40-128837/11-29-1166 
8. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2011 по делу N А05-11002/2010 

Признание договора аренды нежилого помещения (не) заключенным: 
Суды общей юрисдикции:

 

Документы, представленные в дайджесте, включены в Систему "КонсультантПлюс".