ВОПРОС: Арендатор муниципального имущества (ИП) умер, что делать арендодателю?

ОТВЕТ: Смерть арендатора – индивидуального предпринимателя не является основанием для прекращения договора аренды, если в договоре аренды не указана смерть одной из сторон в качестве основания для прекращения его действия. В отсутствие такого условия право аренды нежилых помещений может перейти к наследнику на оставшийся срок действия договора.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Из п. 1 ст. 418 ГК РФ следует, что обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Согласно Письму ФАС России от 12.12.2013 N АД/50427/13 статус индивидуального предпринимателя неразрывно связан с личностью гражданина и отнесен к личным неимущественным правам гражданина, которые в силу ст. 1112 ГК РФ наследованию не подлежат, поэтому обязательство по договору аренды прекращается смертью арендатора. Таким образом, если арендатор обладал статусом индивидуального предпринимателя, право аренды государственного или муниципального имущества не входит в состав наследственной массы и не может быть передано наследникам гражданина.

Однако суды отклоняют доводы о том, что заключение договора аренды с умершим арендатором было обусловлено его личными качествами (наличием у него статуса индивидуального предпринимателя), поскольку такой статус не является личным качеством в смысле, придаваемом этому понятию п. 2 ст. 617, ст. 1112 ГК РФ (например, Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.07.2016 по делу N А79-2201/2015, Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2015 N Ф08-10450/2014 по делу N А32-7261/2011, ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3396/12 по делу N А60-21615/2011, ФАС Московского округа от 15.02.2013 по делу N А41-8426/12).

Наследство открывается со смертью гражданина (ст. 1113 ГК РФ).

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). При этом датой открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды продолжает действовать в течение срока аренды в случае смерти арендатора – индивидуального предпринимателя, если в договоре аренды не указана смерть одной из сторон в качестве основания для прекращения его действия (п. 2 ст. 617, ст. 1112, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). В этом случае право аренды нежилых помещений может перейти к наследнику на оставшийся срок его действия (замена стороны арендатора в договоре – умершего гражданина на его наследника).

Наследник становится арендатором с даты смерти наследодателя, если он не захочет расторгнуть договор аренды из-за отсутствия заинтересованности в продолжении арендных отношений (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

По общему правилу наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154, ст. 1155 ГК РФ). Свидетельство о праве на наследство в общем случае выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1163 ГК РФ).

Юридическое оформление наследства осуществляется у нотариуса (п. п. 1, 27, 28 ст. 35, ст. 57, гл. XI Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1 (далее – Основы о нотариате)).

Выяснив, кто является наследником умершего арендатора, нужно оформить правоотношения с ним, заключив дополнительное соглашение к договору аренды, если наследник заинтересован в продолжении арендных отношений (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Если по завершении процедуры наследования и до истечения срока договора аренды выяснится, что наследников нет, договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут арендодателем в одностороннем внесудебном порядке, если в нем содержится условие о возможности подобного расторжения по инициативе арендодателя (п. 2 ст. 310, п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

В отсутствие данного условия расторгнуть договор аренды арендодатель может на основании решения суда, поскольку выбытие из договора одной из сторон (в результате наступления смерти арендатора до истечения срока договора аренды) судьи признают существенным изменением обстоятельств и обстоятельством непреодолимой силы, которое при заключении договора аренды ни одна из сторон не могла предвидеть и не предвидела (пп. 2 п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ, Решения Агрызского районного суда Республики Татарстан от 23.05.2018 по делу N 2-423/2018, Шолоховского районного суда Ростовской области от 06.12.2016 по делу N 2-1076/2016, Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 09.02.2015 по делу N 2-48/2015).

С даты вступления в законную силу судебного решения о досрочном расторжении договора аренды арендодатель сможет использовать нежилые помещения по своему усмотрению.

Также на уровне МО можно предусмотреть следующие положения:

Для примера (выдержка из Решения Бородинского городского Совета депутатов Красноярского края от 09.09.2011 N 11-130р):

«35. В случае смерти арендатора-предпринимателя договор считается расторгнутым с даты смерти, указанной в свидетельстве о смерти.».


Подготовлено на основе материалов СПС Консультант Плюс.
Нет КонсультантПлюс? Закажите полную версию документа!


Отправляя форму, Вы принимаете Cоглашение и подтверждаете Ваше Согласие на обработку персональных данных.