Кац Елена Александровна, к.ю.н.

Основания и условия ГКУ и ГРП на созданные объекты недвижимости урегулированы в положениях ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ.

В настоящее время, говоря об особенностях создания объектов недвижимого имущества, мы должны выделять объекты капитального строительства, требующие получения разрешения на строительство и, соответственно, ввода в эксплуатацию; и объекты, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство.

В первом случае, ГКУ и ГРП на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Во втором ГКУ и ГРП на созданные здание или сооружение осуществляются на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом РФ возможность размещения созданных объектов без предоставления земельного участка или установления сервитута (ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ).

---

Возможность использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, предусмотрена главой V.6 Земельного кодекса РФ, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». При этом разрешение на использование земель или земельного участка не является правоустанавливающим документом на земельный участок, поскольку такое решение не устанавливает вид права на земельный участок и не подлежит государственной регистрации.

В свою очередь, перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 г. № 1300.

---

При этом норму ст. 40 необходимо трактовать в совокупности со ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ, обязывающей орган власти при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.

Другими словами, правообладатель, получивший разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, не должен обращаться в орган регистрации прав с заявлением об одновременном проведении ГКУ и ГРП вновь созданного объекта. Действия по постановке вновь созданного объекта на ГКУ за него должен произвести орган власти, выдавший такое разрешение. Правообладатель обращается только за ГРП на созданный объект.

Вместе с тем норма ст. 40 существует в указанной редакции видимо потому, что не во всех случаях орган власти исполняет свою обязанность по предоставлению документов своевременно и добросовестно, даже не взирая на установленную в п. 4 ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ ответственность.

Помимо осуществления ГКУ и ГРП в отношении вновь созданного объекта одновременно, ГКУ и ГРП на созданный объект могут быть осуществлены одновременно с ГКУ и ГРП на земельный участок, на котором расположен такой объект, если в реестре не зарегистрировано право заявителя на земельный участок.

Но и здесь есть исключения. В действительности, в реестре на момент получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уже должны содержаться сведения о соответствующем земельном участке.

---

Одним из документов, необходимых для получения разрешения на строительство, с учетом ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, являются правоустанавливающие документы на земельный участок. При этом, как следует из ч. 7.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, названные документы направляются заявителем в уполномоченный орган самостоятельно, если они (их копии или сведения, содержащиеся в них) отсутствуют в ЕГРН.

Кроме того, приказом Минстроя России от 19.02.2015 г. № 117/пр «Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» предусмотрено обязательное указание в разрешении на строительство кадастрового номера земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен или планируется расположение объекта капитального строительства (заполнение не является обязательным при выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) линейного объекта).

---

Исключениями являются два случая:

• права на земельный участок возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»^[1] и не прекращены,
• права на земельный участок возникли не с момента государственной регистрации в ЕГРН (например, при наследовании).

В таких случаях (исключениях) осуществление учетно-регистрационных действий в отношении вновь созданных объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены, осуществляется одновременно.

Вместе с тем, целесообразна подача первым заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права собственности на земельный участок, вторым – заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права собственности в отношении вновь созданного объекта капитального строительства. В заявлении необходимо указать регистрационный номер первого заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права собственности на земельный участок.

При этом если в отношении земельного участка государственный кадастровый учет или государственная регистрация прав будут приостановлены, это будет являться основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права собственности на созданный объект капитального строительства.

Важно отметить, что государственная регистрация прав на созданные здание (сооружение) осуществляется и в том случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание (сооружение) истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости. Однако на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости соответствующий договор должен быть действующим (срок не должен истечь) (ч. 2 ст. 40 Федерального закона № 218-ФЗ).

[1]Документ вступил в силу с 31.01.1998 г.