Дата составления дайджеста - 02.03.2012.

В настоящее время в предпринимательской деятельности договор аренды является одним из самых распространенных видов договоров. Вместе с тем на практике не редки случаи и его досрочного расторжения. Какие условия с точки зрения гражданского законодательства являются достаточными для досрочного расторжения такого договора и, что необходимо учесть арендодателю и арендатору при совершении данной процедуры?
1. Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя закреплены в статье 619 ГК РФ. Арендодателю при досрочном расторжении договора аренды необходимо учесть, что он вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, поскольку само по себе наличие факта нарушения арендатором условий договора еще не дает арендодателю право незамедлительно требовать расторжения договора. Прежде чем обратиться в суд с требованием о расторжении договора, арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если же арендатор не был предупрежден, иск арендодателя будет оставлен судом без рассмотрения (статья 148 АПК РФ). Как показывает практика, соблюдая порядок досрочного расторжения договора, арендодателю лучше всего отправлять соответствующее предупреждение арендатору заказным письмом на его юридический адрес и на адрес его фактического местонахождения. В этом случае документ будет считаться отправленным надлежащим образом. Причем, вышеназванное предупреждение арендодателя должно содержать указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор. И только когда от арендатора будет получен отказ на предложение либо в течение срока, указанного в предложении, ответ не последует, арендодатель сможет обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.
2. Инициируя расторжение договора аренды, арендодатель обязан доказать, что нарушения, допущенные арендатором, носят существенный характер. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и по требованию арендатора. Необходимые условия для этого предусмотрены статьей 620 ГК РФ.
3. При изменении или расторжении договора в судебном порядке моментом его изменения или расторжения будет являться момент вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).
4. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (пункт 1 статьи 618 ГК РФ)

Основные применимые нормы:
1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ
2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" 

Статьи и комментарии авторов:
1. Статья: Расстаться раньше времени. Ошибки при досрочном расторжении договора аренды
(Гурылев Б.) ("Юридическая газета", 2010, N 3) 
2. Статья: Реализация арендодателем права на расторжение в одностороннем порядке договора аренды недвижимого имущества (Агапов Р.) ("Корпоративный юрист", 2010, N 4) 
3. Статья: Односторонний отказ от исполнения, прекращения и расторжения договора аренды
(Кандауров А.В.) ("Законодательство и экономика", 2010, N 3) 
4. Статья: Конец аренды (Гусев Я.) ("ЭЖ-Юрист", 2009, N 27)
5. Статья: Рассмотрение судами дел, связанных с односторонним отказом от исполнения договора (Оболонкова Е.В.) ("Юридическая литература", 2009)
6. "Односторонний отказ от исполнения обязательства: Научно-практическое исследование"
(Оболонкова Е.В.) ("КОНТРАКТ", "Волтерс Клувер", 2010) 
7. "Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий» (постатейный) (под ред. А.П. Сергеева) ("Проспект", 2010)
8. Тематический выпуск: Аренда: правовые вопросы и налогообложение (Захарьин В.Р.) ("Экономико-правовой бюллетень", 2010, N 7)

Мнения экспертов:
1. Вопрос: Стороны заключили соглашение о досрочном расторжении договора аренды, однако на момент расторжения у арендатора была задолженность по оплате арендных платежей. Вправе ли арендодатель после расторжения договора требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) 
2.Вопрос: Между А (арендодатель) и Б (арендатор) заключен договор аренды. Согласно условиям договора стороны вправе в любое время отказаться от его исполнения без указания оснований. Договор был досрочно расторгнут арендодателем со ссылкой на данное условие, при этом добросовестность арендатора не оспаривалась. Обладает ли арендатор в данном случае преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) 
3. Вопрос: Арендатор в течение полугода не исполнял обязанности по уплате арендных платежей, вследствие чего арендодатель направил ему соответствующее предупреждение. В нем он указал, что арендатор должен выплатить задолженность в разумный срок, в противном случае арендодатель будет вынужден принять меры к расторжению договора. В указанный срок арендатор оплату не произвел, что явилось основанием для обращения арендодателя в суд с иском о досрочном расторжении договора. Соблюден ли в данном случае досудебный порядок урегулирования спора?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010) 
4. Вопрос: Согласно договору аренды арендодатель в течение двух месяцев должен был произвести капитальный ремонт, но произвел его за три месяца в связи с отсутствием на рынке необходимых материалов. При этом в соответствии с условиями договора арендная плата не уплачивалась за все время, пока арендатор был лишен возможности использовать имущество в связи с проведением капитального ремонта. Вправе ли арендатор нежилого помещения требовать расторжения договора аренды в судебном порядке? (Консультация эксперта, Минфин РФ, 2010) 
5. Вопрос: Обнаружив неоговоренные недостатки переданного в аренду оборудования, арендатор потребовал их безвозмездного устранения. Через неделю после этого он обратился в суд с заявлением о расторжении договора. Подлежит ли данное заявление удовлетворению, если к моменту принятия данного заявления к рассмотрению арендодатель произвел устранение данных недостатков?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2010)
6. Вопрос: Между организациями заключен договор аренды недвижимого имущества. В период действия указанного договора аренды недвижимого имущества организация-арендатор неоднократно (более 2 раз) перечисляла организации-арендодателю арендную плату в размере меньшем, чем предусмотрено условиями договора аренды. Является ли неоднократное (более 2 раз) перечисление арендных платежей в меньшем размере, чем предусмотрено договором, основанием для расторжения договора аренды судом по инициативе арендодателя?
(Консультация эксперта, 2010) 
7. Вопрос: Арендатор нежилого помещения три раза просрочил внесение арендной платы. Письменное предупреждение, направленное арендодателем, было проигнорировано, и последний обратился в суд с иском о расторжении договора и взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Подлежит ли данный иск удовлетворению при условии, что арендатор не выполнил возложенной на него обязанности по государственной регистрации данного договора?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2010) 
8. Вопрос: Имеет ли субарендатор (заключивший договор субаренды, продленный на неопределенный срок) право на заключение договора аренды по правилам п. 1 ст. 618 ГК РФ, в случае если дополнительным соглашением, заключенным между арендодателем и арендатором, досрочно прекращен договор аренды?
(Консультация эксперта, 2010) 
9. Вопрос: Стороны заключили договор аренды оборудования на срок в полгода. При этом согласно условиям договора арендные платежи должны были вноситься ежемесячно. Арендатор не внес арендные платежи за второй, третий и пятый месяцы. Не получив ответа на требование об исполнении обязательства, арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора. Правомерно ли требование арендодателя о расторжении договора?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2010) 
10. Вопрос: Может ли сдача имущества в субаренду на новый срок без согласия арендодателя повлечь досрочное расторжение договора и выселение арендатора?
(Консультация эксперта, Минфин РФ, 2009) 

Документы, представленные в дайджесте, включены в Систему "КонсультантПлюс".

Формы документов: