Ведущая рубрики: Елена КАЦ,
начальник отдела правового обеспечения
Управления Росреестра по Красноярскому краю, к.ю.н.

О долевом по-деловому…

Сегодня – о реформе, свершившейся в связи с принятием Федерального закона от 01.07.2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 175-ФЗ).

Кто-то считает, что этим актом поставлена точка в развитии рынка долевого участия, кто-то говорит, что он положил начало новым формам взаимодействия. Принципиально важно: изменения – кардинальные, во многом ужесточившие правила привлечения денежных средств участников долевого строительства.

Нашей задачей является краткий анализ наиболее существенных положений с точки зрения совершения учетно-регистрационных действий.

Прежде всегохотелось бы обратить внимание на дополнительные требования к застройщикам, установленные новыми положениями закона. Застройщик вправе осуществлять строительство объектов недвижимости в пределах одного или нескольких разрешений на строительство с привлечением денежных средств участника долевого строительства при условии:

1. выполнения требований ч. 4 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ;
2. размещения денежных средств участника долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ.

При этом с 01.07.2018 г. застройщику предложено привлекать денежные средства участников долевого строительства путем размещения их на счетах эскроу, открытых в уполномоченном банке. Императивным это требование станет в случае, если договор долевого участия с первым участником долевого строительства объекта недвижимости будет представлен на государственную регистрацию после 01.07.2019 г.

На прошедшем 3 августа 2018 года семинаре, посвященном последним новеллам в законодательстве, активно обсуждали проблемы внедрения специального банковского контроля финансирования строительства.

Я лишь подчеркну, что вопрос не в открытии счета, а в том, за счет каких источников будет финансироваться проект. «Усеченный» банковский контроль превратится в долговое рабство для застройщика по оценкам некоторых экспертов. В результате единственным способом станет проектное финансирование строительства жилого дома. Поэтому в законе закреплено право застройщика осуществлять продажу и аренду нежилых помещений, машино-мест в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Следующий блок изменений – информационный.

Застройщик обязан в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) дополнительно публиковать следующие сведения:

• градостроительный план земельного участка;
• схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства;
• документ, содержащий информацию о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;
• сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
• извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства;
• сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика;
• правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома или иных объектов недвижимости.

Одновременно Росреестр с 01.10.2018 г. будетразмещать :

• информацию о земельном участке (кадастровый номер, категория земель, вид разрешенного использования, сведения о расположении в границах ЗОУИТ, ТОКН, ООПТ, ОЭЗ, ТОСЭР и т.п.);
• сведения о виде вещного права, номере и дате государственной регистрации права на земельный участок и объект недвижимости;
• сведения о виде, номере и дате государственной регистрации ограничения права или обременения земельного участка и объекта недвижимости,
• сведения о правообладателе земельного участка и объекта недвижимости и лицах, в пользу которых установлены ограничения (обременения) земельного участка и объекта недвижимости;
• сведения о договорах участия в долевом строительстве;
• сведения о зарегистрированных правах собственности на помещения в жилом доме.

Перечисленные новшества существенно, на наш взгляд, на рынке привлечения денежных средств участников не скажутся, поскольку большинство из перечисленного и так размещалось добросовестными застройщиками на своих информационных сайтах и какой-либо тайны не представляет. А вот корректность их отображения в единой информационной системе ЖС вызывает вопросы, но разработчики, как обычно, обещают устранить проблемы к 01.10.2018 г., когда в полной мере «включатся» положения закона.

Отдельным блоком отмечу изменения в сфере учетно-регистрационных действий.

Расширился перечень оснований для приостановления государственного кадастрового учета и государственной регистрации.

Так, учетно-регистрационные действия приостанавливаются при поступлении в орган регистрации прав уведомления от публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) о несоответствии застройщика требованиям, установленным Федеральным законом от № 214-ФЗ, а также уведомления контролирующего органа и (или) Фонда о нарушении застройщиком более чем на 6 месяцев сроков завершения строительства многоквартирного дома и обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства (п. п. 56, 57 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 18-ФЗ). Приостановление будет осуществлено до момента поступления в орган регистрации прав уведомления о соответствии застройщика требованиям и соблюдения им нормативов финансовой устойчивости, установленных Правительством Российской Федерации.

Помимо этого, предусмотрено, что если разрешение на строительство, проектная декларация, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ не представлены на государственную регистрацию или не поступили в порядке межведомственного взаимодействия, то орган регистрации прав получает данные документы путем информационного взаимодействия ФГИС ЕГРН с ЕИСЖС, а в случае отсутствия данных сведений в системе вправе запросить их у уполномоченных органов.

Также законом установлено, что в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу при проведении государственным регистратором правовой экспертизы представленных документов проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд не осуществляется.

Кроме того, новые положения закона предусматривают, что залог земельного участка, находящегося у застройщика (права аренды или права субаренды земельного участка), прекращается с момента передачи участнику долевого строительства объекта. При этом с момента передачи участнику долевого строительства объекта, право залога, возникшее на основании кредитного договора (договора займа), не распространяется на данный объект.

Для правообладателей принципиальные изменения произойдут в существенных условиях договоров долевого участия, в том числе просим обратить внимание, что после 01.07.2018 г. уплата цены договора производится только в безналичном порядке.

В заключение отвечу на наиболее часто задаваемые вопросы.

1. Произошла смена застройщика. Почему приостанавливают государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве?

Исходя из ч. 2 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий установленным требованиям.

Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ, выдается застройщику как субъекту правоотношений, идентифицирующемуся в том числе по наименованию застройщика, его юридическому адресу, ИНН, ОГРН.

Следовательно, в случае смены застройщика новым застройщиком должно быть получено заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Такое заключение является необходимым документом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 4 ч. 2 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ).

2. Надо ли представлять на государственную регистрацию права участника долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта?

В соответствии с п. 1.1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

Вместе с тем, представления на государственную регистрацию права на объект долевого строительства инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства не требуется.

3. Необходимо ли представлять документы, подтверждающие расчет между сторонами предшествующего договора уступки прав требования, либо согласие кредитора (лица, которое уступало право требования) на соответствующую уступку?

Согласно п. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Данная норма распространяется на правоотношения при последующих сделках об уступке прав.

Таким образом, на государственную регистрацию договора уступки права требования заявителями должны быть представлены документы, подтверждающие расчет между сторонами предшествующего договора уступки прав требования, либо согласие кредитора (лица, которое уступало право требования) на соответствующую уступку.

При этом следует учитывать, что если после первичной уступки изменились условия о цене договора участия в долевом строительстве, либо уступка была совершена одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, то для государственной регистрации последующей уступки, если цена договора к этому моменту не была уплачена, необходимо представление справки, подтверждающей полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданной таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи (далее – Справка).

Вместе с тем в случае, если при первичной уступке в орган регистрации прав была представлена справка о полной уплате цены договора в долевом строительстве (т.е. обязательства перед застройщиком исполнены предыдущим цедентом в полном объеме) и условия о цене не были изменены, основания для повторной проверки соблюдения сторонами требований, установленных п. 1ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ отсутствуют, соответственно, представление Справки не требуется.

4. Можно ли зарегистрировать договор уступки прав при отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства на строительство (создание) многоквартирных домов?

Пунктом 54 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрена обязанность государственного регистратора прав приостановить в случае, если поступит уведомление уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан.

Поэтому при наличии в ЕГРН сведений об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, имеются основаниядля приостановления государственной регистрации прав в соответствии с п. 54 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, в том числе при представлении соглашения (договора) уступки прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.