ЕЛЕНА КАЦ.

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НЕДВИЖИМОСТИ

Правительством РФ готовится к внесению в Госдуму РФ законопроект, который активно обсуждается как в практической, так и научной среде. В фокусе внимания – изменения, вносимые в положения ГК РФ,определяющие понятия объекта недвижимости, его признаки, регулирующие порядок образования и раздела объектов недвижимости.

Напомним, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, в основу разграничения недвижимости положен такой признак, как прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Казалось бы, какие сложности? Однако в современных условиях переместить с одного места на другое можно практически любой объект. Кроме того, на практике эти критерии позволили относить к объектам недвижимости такие объекты как, например, замощение, скверы, парки, площадки, ограждения, заборы - несмотря на то, что они не обладают самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшают полезные свойства земельного участка, на котором они находятся.Еще более актуальным данный вопрос стал после 1 января 2019 г. в связи с исключением движимых вещей из числа объектов налогообложения по налогу на имущество организаций. Таким образом назрела объективная необходимость изменений, которые должны стать составной частью системы государственной защиты прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Подходы к определению критериев объектов недвижимости

Не могу не отметить, что в судебной практике давно выработаны подходы, которые определяют дополнительные критерии объектов недвижимости. В частности, суды разрешают вопрос об отнесении объекта к недвижимости с учетом особенностей его создания, оценивая факт отвода земельного участка для строительства объекта, наличие фундамента и иных признаков капитального строительства, анализируя проектную документацию, документы технического учета, разрешения на строительство и (или) ввода объекта в эксплуатацию, заключения экспертов и др. Во внимание принимается также способность объекта выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав (например, определение Верховного Суда РФ от 22.12.2015 № 304-ЭС15-11476). На наш взгляд, важно, что законодатель воспринял перечисленные критерии, определив, что к недвижимости будут относиться только земельные участки, участки недр, здания.

Сооружениебудет признаваться недвижимым имуществом, только если оно прочно связано с землей, то есть его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, имеет самостоятельное хозяйственное значение и может выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей. К сожалению, для сооружений критерий неразрывной связи с землей остается, но при этом добавляются новые признаки, такие, как«самостоятельное хозяйственное значение» и «способность выступать в обороте обособленно от других вещей».

Помимо этого, планируется, что Правительством РФ будет определен перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости. По нашему мнению, такое непростое решение потребует создания некоего классификатора, по которому возможно будет определиться с отнесением объекта капитального строительства к объектам недвижимости. Не намереваясь скрывать проблемы, подчеркнем, что это трудная задача.Объекты незавершенного строительства будут признаны объектами недвижимости, если будут отвечать признакам, установленным Правительством РФ.

Как видим, законопроект только формирует основные подходы,предоставляя возможность внести детальные предложения, с учетом реальной жизни и необходимости решать задачи, которые стоят перед нами в правовом поле недвижимости.Важно, чтобы мы договорились на единый подход и «связали» понятие «объект недвижимости» с такими применяемыми в законодательстве понятиями, как «объект капитального строительства», «объект некапитального строительства», «вспомогательное и временное строение и сооружение», «строение» и пр.

К слову, в законодательстве отсутствует точное определение «объект вспомогательного использования», несмотря на то, что положениями п. 10 ст. 40 Закона «О государственной регистрации недвижимости», ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ предусмотрена возможность осуществления учетно-регистрационных действий в отношении объектов недвижимости вспомогательного использования, для создания которых не требуется разрешение на строительство или ввод в эксплуатацию.

Правовое регулирование «бытовой» и «коммерческой» недвижимости

В «бытовой» недвижимости хотелось бы обратить внимание на нормы законопроекта, определяющие оборот строений. В частности, законопроект предполагает, что если для возведения строений не требуется оформления разрешения на строительство или уведомления о планируемом строительстве, они автоматически перестают считаться самостоятельными недвижимыми вещами, а признаются«улучшениями» земельного участка. Сразу оговоримся, что жилые дома и жилые строения (сооружения), которые были размещены на садовых и дачных участках, гаражи, а также буровые скважины (за исключением артезианских скважин) останутся объектами недвижимости. Конечно, насколько эффективна подобная реализация принципа «единого объекта недвижимости», заложенного в Земельном кодексе РФ еще в 2001 году, покажет только время. На практике возникают опасения, что такой подход может негативно сказаться на рынке недвижимости и дестабилизировать оборот, в связи с тем, что объект, приобретаемый как недвижимость, фактически может не являться или перестанет быть таковым. Вместе с тем, необходимо объективно начать его воплощение.

Согласно законопроекту к улучшениям земельного участка, например, могут быть отнесены временные строения, вспомогательные постройки, замощения, ограждения и пр. В зависимости от прочности связи с недвижимостью улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Неотделимые улучшения недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое. Так неотделимыми улучшениями земельного участка предлагается считать, например, линейные объекты (железные и автомобильные дороги, линии электропередачи, кабели связи). Неотделимыми улучшениями земельного участка предлагается также считать здания, отвечающие признакам недвижимой вещи, сооружения или объекты незавершенного строительства до государственной регистрации прав на них. Недвижимость, имеющая отделимые улучшения (например, беседки, теплицы), выступает в гражданском обороте без таких улучшений.

Очень важно подчеркнуть, что в переходных положениях законопроекта, в отношении объектов, не отвечающих новым признакам недвижимости, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН, будет установлена процедура исключения сведений о таких объектах из реестра, в том числе во внесудебном порядке в зависимости от вида и характеристик объекта.

В части «коммерческой» недвижимости отметим предстоящие изменения в гражданском обороте «единых недвижимых комплексов». Прежде всего, предлагается перейти к понятию «единый недвижимый комплекс», отказавшись от таких дефиниций в недвижимости, как «предприятие» и «имущественные и производственно-технологические комплексы».В этой связи предприятие предлагается определить как совокупность вещей, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, с перечислением состава указанных вещей: движимое и недвижимое имущество, права требования, долги, коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права. Предприятие, иной имущественный комплекс, производственно-технологический комплекс, которые соответствуют признакам единого недвижимого комплекса и права на которые были зарегистрированы до вступления в силу вносимых изменений, автоматически в силу закона будут признаны единым недвижимым комплексом.

Единый недвижимый комплекс

Понятие «единый недвижимый комплекс» объединит земельный участок и все здания на нем, находящиеся в собственности одного лица. При этом исключена норма о том, что к единым комплексам применяются правила о неделимых вещах, и оговорено, что единый недвижимый комплекс не является сложной вещью. Другими словами, к единому недвижимому комплексу не может быть применена ст. 134 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая, что если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная веешь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, если условием сделки не предусмотрено иное.

Предполагаем, что эти перечисленные изменения станут началом более рационального и эффективного управления собственностью, позволят собственнику оперативно использовать принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенные на одном земельном участке. Большим плюсом будет также сокращение затрат на совершение отдельных учетно-регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, в том числе за счет создания единого недвижимого комплекса.

Новый вид договора: «соглашение об образовании недвижимости»

Имеющее огромную важность новшество – регулирование порядка образования объектов капитального строительства. Законопроект упорядочивает способы возникновения объектов, среди которых названо не только создание объекта при строительстве, но и образование объекта недвижимости. В настоящее время термин «образование» применяется исключительно к земельным участкам и предполагает раздел, объединение, перераспределение земельных участков или выдел из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Вместе с тем, согласно законопроекту здание и сооружение могут быть образованы в результате их реконструкции, а помещения (или машино-места) – посредством перепланировки смежных помещений, выдела в счет доли в праве собственности либо объединения смежных помещений и (или) машино-мест в здании (проведем аналогию со ст. 41 Закона «О государственной регистрации недвижимости»). Кроме того, помещения и (или) машино-места могут быть образованы без реконструкции здания, в котором они находятся,или без перепланировки расположенных в нем помещений, по уже имеющимся перегородкам или перекрытиям. Образование объекта недвижимости осуществляется по решению собственника объекта недвижимости, из которого образуется новый объект недвижимости.

Законопроектом предусматривается новый вид договора: «соглашение об образовании недвижимости», которое заключается в случае образования помещений, машино-мест,а также реконструкции зданий, сооружений, принадлежащих на праве собственности нескольким лицам. В таком соглашении определяются права на образуемые объекты недвижимости, в т.ч. размер долей в праве собственности на них, размер возмещения убытков и бремя несения расходов, а также определяется ответственное лицо, обращающееся за строительными разрешениями и согласованиями. К соглашению об образовании объектов должен быть приложен документ, содержащий графическое и текстовое описание границ образуемых объектов недвижимости.

Таково текущее состояние законопроекта и стратегические задачи. Очень надеемся, что Правительству РФ удастся их решить в течение следующего года. И мы получим отвечающие требованиям современного гражданского оборота правила в сфере недвижимости.

Ведущая рубрики:
КАЦ Елена Александровна,
начальник отдела правового обеспечения Управления
Росреестра по Красноярскому краю, к.ю.н.

Материал предоставлен редакцией
газеты «Правовое обозрение»