Открыть, но защитить! Найти правильный баланс

03.10.19 в 14:59


РУБРИКА ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Новинки последних законодательных изменений в сфере государственной регистрации недвижимого имущества комментирует Елена КАЦ, начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Красноярскому краю, канд. юрид. наук.

Сокращается количество нотариально заверенных сделок

- Каковы приоритетные направления развития законодательства в сфере недвижимости сегодня?

- Одной из основных тенденцией развития законодательства в учетно-регистрационной сфере является установление баланса между устранением барьеров в получении услуги, открытостью сведений государственного реестра недвижимости и защищенностью этих сведений и прав на недвижимость. В этой связи большая работа, например, была проведена в вопросе определения категорий сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения.

В связи с чем на основании Федерального закона от 01.05.2019 № 76-ФЗ*, были внесены изменения в Закон о регистрации*, которые вступили в силу 31.07.2019. Эти поправки сократили число сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, исключив договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, стороной которых выступают кредитные организации, а также сделки по отчуждению или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке*. Безусловно, такое нововведение целесообразно и позволит снизить расходы заявителей.

*Прим. Федеральный закон от 01.05.2019 № 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком - физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика».

Закон о регистрации – Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Дачная амнистия не для всех

- Продление «дачной амнистии» также обусловлено данной тенденцией? На какие объекты «амнистия» распространяется?

- Да, 02.08.2019 были внесены изменения в Закон о регистрации*,согласно которым «дачная амнистия» продлена до 2021 г., но затрагивает только тех, чьи дома построены на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства. Постановка на кадастровый учет и государственная регистрация прав в данном случае осуществляется на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом либо садовый дом. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве (реконструкции) или уведомления об окончании строительства (реконструкции) жилого или садового дома не требуется. Подчеркну, что упрощенный порядок регистрации действует до 01.03.2021.

К сожалению, упрощенный порядок не распространяется на постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию прав на жилые дома, созданные на земельных участках, предназначенных для строительства индивидуального жилого дома, для ведения личного подсобного хозяйства.

Если недвижимость находится на земле под ИЖС, то заинтересованные лица должны оформлять право собственности по уведомительному порядку. Сначала им нужно направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве с описанием параметров объекта недвижимости, затем уведомление об окончании строительства с приложением технического плана. Оформить право собственности можно будет, если построенный объект соответствует заявленным характеристикам, и застройщик получил соответствующие уведомление от органа местного самоуправления.

* Прим. Федеральный закон от 02.08.2019 № 267-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Электронная подпись: сократить риски

- Но иногда случается, что при снижении барьеров для получения государственной услуги прослеживается рост незаконных действий.

- Да, такая ситуация сложилась с возможностью электронной подачи документов для осуществления учетно-регистрационных действий.

- Как была решена проблема?

- Законодатель весьма оперативно отреагировал при возникновении первых рисков нарушения прав субъектов гражданского оборота.

Федеральным законом от 02.08.2019 № 286-ФЗ* было установлено правило - если гражданин допускает проведение сделок с его недвижимостью в электронной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи, то требуется подать об этом отдельное заявление в Росреестр в бумажной форме. Запись о поступлении такого заявления вносится в ЕГРН. При отсутствии такого заявления от собственника государственная регистрация перехода прав на основании электронного пакета документов будет невозможна, заявление будет возвращено без рассмотрения.

Конечно, закон направлен на защиту граждан от мошеннических действий с их недвижимостью, совершаемых при помощи электронной подписи. Его задача исключить случаи, когда мошенники завладевают чужими квартирами путем подачи документов на государственную регистрацию прав с незаконным использованием электронной подписи собственника, полученной в удостоверяющем центре, в том числе по поддельным документам.

При этом закон предусматривает ряд ситуаций, когда при проведении сделок с недвижимостью в электронном виде такая отметка не требуется.

Так, внесение отметки в реестр недвижимости не потребуется, если электронная подпись выдана Федеральной кадастровой палатой Росреестра, при проведении сделок с участием нотариусов и органов власти, которые взаимодействуют с Росреестром в электронном виде. Закон также сохраняет все возможности подачи электронных пакетов от кредитных организаций без внесения в реестр недвижимости специальной отметки на основании заявления собственника.

*Прим. Федеральный закон от 02.08.2019 № 286-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».

Лучше по электронной почте

- Данная норма направлена на защиту имущества граждан. А что касается юридических лиц, есть ли какие-то методы обеспечить контроль за своим имуществом?

- Юридические лица, как субъекты гражданского оборота, презюмируются в способности обеспечить защиту своих прав. Вместе с тем, хотелось бы обратить внимание на важность указания адреса электронной почты. Внесение электронного адреса в ЕГРН предусмотрено законом и осуществляется без уплаты государственной пошлины. Основанием для такого внесения является заявление о внесении отдельных записей о правообладателе, которое может подать сам правообладатель или его представитель.

По адресу электронной почты будут направляться предусмотренные Законом о регистрации уведомления, например, о наложении ограничений (обременений) в отношении объекта недвижимости и пр., что создаст гарантию своевременного получения правообладателем извещений о юридически значимых действиях с недвижимостью. Такая обратная связь позволит учесть интересы всех заинтересованных лиц и, следовательно, предотвратить возникновение споров между субъектами гражданского оборота в будущем.


Материал предоставлен редакцией
газеты «Правовое обозрение»