Ведущая рубрики: МЕДЯНИК Дарья Сергеевна, методист Нотариальной палаты Красноярского края (ассоциации)

НОВЫЕ ПРАВИЛА СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

29 декабря 2015 года был опубликован Федеральный закон от 29.12.2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты» (далее — ФЗ № 391-ФЗ). Данный ФЗ № 391-ФЗ вступил в силу со дня его официального опубликования (статья 23 ФЗ № 391-ФЗ). Указанный закон вносит существенные изменения в целый блок нормативных актов федерального уровня, среди которых Основы законодательства РФ о нотариате, Семейный кодекс РФ, Федеральный закон от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», Федеральный закон от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и другие законы.

Самым существенным изменением стало введение четырех видов сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения. Напомним, что согласно статье 163 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом в установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности порядке.

К числу сделок, требующих с 29 декабря 2015 года обязательного нотариального удостоверения, относятся:

- соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака (статья 38 Семейного кодекса РФ);

- сделка по продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу (статья 24 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ);

- сделка по продаже земельной доли (статья 24.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ);

- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (статья 30 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 163 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, т. е. сделка не повлечет никаких правовых последствий.

Тариф за совершение таких сделок составляет в соответствии со статьей 333.24 Налогового кодекса РФ 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Так, в случае продажи квартиры, 1/3 в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, за 1 000 000 рублей (стоимость 1/3 доли) нотариальный тариф составит 8 000 рублей. При этом, нотариус проведет тщательную проверку законности предстоящей сделки, «чистоту» объекта недвижимости, наличие или отсутствие прав третьих лиц на данное недвижимое имущество, наличие судебных притязаний в отношении данного объекта и все иные юридически значимые обстоятельства.

Также нотариус может осуществить расчет между сторонами сделки через свой депозитный счет, что имеет ряд преимуществ перед иными способами расчетов. В частности, при расчете через депозит нотариус берет на себя ответственность за сохранность денежных средств (в пределах, установленных статьей 17 Основ), денежные средства могут быть перечислены на депозитный счет нотариуса путем банковского перевода со счета обязанного лица, нотариус выдаст деньги или ценные бумаги со своего депозита только на тех условиях, которые содержатся в договоре, заключенном между его сторонами. Нотариальный тариф за расчет через депозит нотариуса составляет фиксированные 1 500 рублей (пункт 8.1 статьи 22.1 Основ).

Переход прав по сделкам, связанным с отчуждением недвижимого имущества, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр). Общий срок такой регистрации составляет десять рабочих дней (статья 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ). Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня (пункт 3 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ).

В настоящее время всеми нотариусами Красноярского края осуществляется представление документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в электронном виде. Преимущества государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки таковы:

- сокращенный срок регистрации — один рабочий день;

- отсутствие необходимости самостоятельно обращаться в регистрирующий орган (как при подаче заявления о регистрации, так и для получения документов после ее осуществления);

- возможность осуществления регистрации объектов недвижимого имущества, находящегося в разных населенных пунктах Российской Федерации;

- возможность получения документов о произведенной государственной регистрации в любое удобное время в часы работы нотариальных контор или в виде электронного документа (без повторного посещения нотариальной конторы);

- нотариальный тариф за совершение данного нотариального действия составляет
1 000 рублей.

Кроме того, обращаем внимание читателей, что с 1 января 2017 года отменяется выдача органами Росреестра свидетельств о регистрации прав на недвижимое имущество, выдаваемых в настоящее время. В качестве подтверждения состоявшейся регистрации перехода права достаточно получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При осуществлении государственной регистрации по нотариально удостоверенной сделке выписку в виде электронного документа получит нотариус. Данная выписка может быть выдана лицу, обратившемуся за совершением соответствующего нотариального действия, по его просьбе в электронной форме (при этом не обязательно обращаться в нотариальную контору, так как выписка в форме электронного документа может быть направлена нотариусом на Ваш адрес электронной почты) или в форме документов на бумажных носителях посредством удостоверения равнозначности документов на бумажных носителях электронным документам.

Кроме того, ФЗ № 391-ФЗ изменена редакция статьи 35 Семейного кодекса РФ, регулирующая порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов. Теперь норма части 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ предусматривает необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга в случае заключения одним из супругов:

- сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (например, сделки по продаже квартиры, приобретенной супругами в период брака);

- сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма (например, заключение договора пожизненного содержания с иждивением);

- сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (например, заключение договора аренды недвижимого имущества сроком более одного года).

ФЗ № 391-ФЗ значительно снизил размер нотариального тарифа за нотариальное удостоверение сделок между родственниками по отчуждению недвижимого имущества, не требующих в соответствии с законом обязательной нотариальной формы. Так, в соответствии со статьей 22.1 Основ за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки необходимо уплатить следующий тариф:

- если сумма сделки составляет до 10 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

- если сумма сделки свыше 10 000 000 рублей — 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.

Эти и многие другие изменения будут способствовать защите прав и интересов граждан в обороте недвижимости.