Аренда: долгожданное и крайне актуальное обобщение арбитражной практики от ВАС РФ

01.07.13 в 03:30

Рубрика: Юридическая консультация

Ведущий рубрики Кирилл СИДОРЕНКО,

юрист группы компаний «Красстрой»,

e-mail: info@kirillsidorenko.ru

 

Аренда традиционно играет важную роль в сфере предпринимательских отношений. Не все могут позволить себе приобрести в собственность необходимое оборудование, здание, помещение или земельный участок, а порой это в принципе невозможно в силу особенностей конкретного объекта. Тем не менее большое число предпринимателей нуждается в обеспечении материальной базы своего бизнеса, а значит и в установлении понятных и справедливых правил пользования арендованным имуществом. Гражданский кодекс РФ не дает ответа на все многообразные вопросы по поводу аренды, которые ставит практика гражданского оборота, а определяет только общие рамки. В связи с этим для детального урегулирования арендных отношений необходимо учитывать судебную практику по спорам из них.

Долгое время главным ориентиром по арбитражным спорам в сфере арендных отношений было Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». С момента издания данного обзора практики ВАС РФ более не издавал иных серьезных обобщений своих правовых позиций, что довольно странно, учитывая огромную потребность коммерческого сектора в качественном урегулировании аренды. 17 ноября 2011 года было принято Постановление Пленума ВАС РФ от № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», которое осветило хотя и довольно важные, но действительно отдельные вопросы, при том, что за прошедший с издания вышеупомянутого информационного письма почти десяток лет практика высветила пробелы если не в урегулировании определенных аспектов арендных отношений, то, во всяком случае, обнаружила отсутствие единообразия в применении норм гражданского кодекса. И вот не так давно — весной — было опубликовано Постановление Пленума ВАС РФ № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», которое было принято еще 25.01.2013 г.  (с полным текстом постановления можно ознакомиться по адресу http://arbitr.ru/as/pract/post_plenum/81907.html). Данное постановление дало большое количество ответов на наиболее острые вопросы практики. В настоящем обзоре вашему вниманию представляется краткое содержание наиболее значимых, по мнению автора, разъяснений (далее будет использована нумерация пунктов из Постановления № 73):

 

Пункт 9. Допускается заключать договор аренды на пользование отдельной частью вещи. Если такой договор в отношении недвижимой вещи заключен на срок год и более, то он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Если права на недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, то передаваемая в пользование часть вещи может быть определена графическим или текстуальным описанием этой части. Однако передача в аренду части государственного или муниципального земельного участка без предварительного кадастрового учета данной части участка не допускается. Вместе с тем субаренда части государственного или муниципального участка допустима.

Комментарий. Данным разъяснением окончательно поставлена точка в споре о том, допустимо ли заключать договор аренды на пользование частью вещи. Наиболее распространенный пример таких отношений — аренда торговых площадей в торговых комплексах, где порой под торговую точку выделяется пара квадратных метров в большом торговом зале. Применение к этим отношениям правил об аренде является более разумным решением, отвечающим их сути, чем «притянутое за уши» применение договора об оказании услуг.

 

Пункт 10. Арендодатель должен обладать правом собственности на передаваемую в пользование вещь в момент ее передачи арендатору. Отсутствие права собственности на вещь у арендодателя в момент заключения договора аренды не влечет его недействительность. В случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче вещи он обязан возместить арендатору причиненные нарушением договора убытки. Однако не допускается заключать договор аренды земельного участка с лицом, обладающим данным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования и имеющим намерение выкупить его и впоследствии передать в пользование.

Комментарий.