ВОПРОС: Может ли часть кровли здания являться объектом аренды?

ВОПРОС: Может ли часть кровли здания являться объектом аренды? Бюджетное учреждение планирует сдать в аренду оператору сотовой связи часть кровли под размещение антенны базовой станции сотовой связи.

ОТВЕТ: Нередко в аренду передается не сама вещь, а ее часть. Это может стать причиной спора в суде, в том числе по вопросу о заключенности такого договора. Суды исходят из того, что часть вещи может быть объектом аренды, а соответствующий договор признается заключенным, если позволяет точно определить объект аренды.

18.1. Вывод из судебной практики: Объектом аренды может быть не вся вещь, а только ее отдельная часть.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.12.2020 N Ф07-13196/2020 по делу N А56-1519/2020

"...Довод подателя жалобы о незаключенности договора получил надлежащую правовую оценку суда первой инстанции, отклонен как необоснованный с подробным изложением мотивов отклонения.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) положения статьи 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

При этом в пункте 15 Постановления N 73 разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Согласно акту приема-передачи от 20.09.2018 Компания приняла недвижимое имущество - часть нежилого здания площадью 35 кв. м, стороны подтвердили, что передаваемый объект находится в удовлетворительном состоянии и пригоден для использования по назначению.

Как установил суд первой инстанции, Компания не предъявляла каких-либо претензий Обществу, связанных с объектом аренды, невозможностью его идентификации и использования..."

Источник: Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

Аналогичная судебная практика:

Акты высших судов

"...9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть..."

Западно-Сибирский округ

"...Как следует из материалов дела и установлено судами, АО "Транснефть-Западная Сибирь" 16.09.2016 подано заявление о государственной регистрации субаренды части земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4336. На государственную регистрацию представлены документы согласно расписке N 54/001/595/2016-188.Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.10.2017 N Ф04-4324/2017 по делу N А45-1670/2017

По договору от 08.08.2016 N 2 объектом субаренды является часть земельного участка.

Заявитель 12.12.2016 получил сообщение об отказе в государственной регистрации договора субаренды части земельного участка с кадастровым номером 54:30:026601:4336.

Не согласившись с отказом, изложенным в сообщении от 25.11.2016 N 54/001/595/2016-188, в проведении государственной регистрации сделки субаренды части земельного участка по договору от 08.08.2016 N 2, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся разъяснения, согласно которым если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию обществом представлен пакет документов, включающий в себя в том числе графическое описание передаваемой в субаренду части недвижимого имущества, являющегося предметом субаренды. После подписания договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и владение часть земельного участка, при этом какой-либо неопределенности в индивидуализации передаваемого объекта у сторон не имелось, о чем свидетельствует акт приема-передачи.

Требования пункта 1 статьи 81 <*> и пункта 3 статьи 607 ГК РФ требуют определения объекта аренды как существенного условия этого договора, что является критерием определенности в правоотношениях сторон. Указанные выше обстоятельства позволяют сделать вывод о достижении сторонами договора соглашения об объекте, являющемся предметом субаренды, то есть достижения согласия в данной части.

<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: текст документа "пункта 1 статьи 81" соответствует оригиналу.

Кроме этого, объект недвижимого имущества, часть которого передана в субаренду, ранее был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку договор субаренды содержит приложение, которое является графическим описанием передаваемой в субаренду части недвижимого имущества, данный документ представлен на государственную регистрацию вместе с заявлением, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что оспариваемый отказ не соответствуют положениям пункта 1 статьи 18, абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

В связи с изложенным требование АО "Транснефть-Западная Сибирь" о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Новосибирской области в государственной регистрации договора субаренды части земельного участка подлежит удовлетворению..."

Примечание: Ранее в судебной практике встречалась и другая позиция, согласно которой такой договор не признавался договором аренды. Суды указывали на то, что такой вид договоров не поименован в ГК РФ (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.04.2010 по делу N А43-14227/2009, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.04.2010 по делу N А43-14220/2009).

Подготовлено на основе материалов СПС Консультант Плюс.
Нет КонсультантПлюс? Закажите полную версию документа!